www.006002.com中德住宅储蓄银行的中国玩法 凭借低

更新时间:2019-11-07

  家在北京的陈先生,已在天津工作两年多,虽然单位给他提供了一间宿舍,但他还是憧憬在天津也能有一套房子。最近,他的梦想已经越来越清晰了:计划在两年后购买住房,因为他同中德住房储蓄银行签订了合同,476699.com日日红论坛!现在定期存钱,两年后有望得到年利率仅为3.3%的低息房屋贷款。

  中德住房储蓄银行由中国建设银行((601939行情股吧))与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立,注册资本15亿元人民币,建行持股75.1%,德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%.成立初期主要在天津开展业务,并将逐步向全国推广。这个国内首家中外合资住房储蓄银行一开业就推出了年利率低至3.3%的住房储蓄贷款产品,一举打破目前国内商业住房贷款利率“一口价”的做法。

  这让人想起施豪银行总裁艾尔德兰特此前在天津说的话:“尽管磁悬浮列车行驶速度快,但我坚信,储蓄银行在中国的业务发展速度会更加惊人”。

  施豪银行是欧洲最大、2019-10-20国信:特步国际(01368)Q3延续迅猛势,最成功的专业住房储蓄银行,至今已有70多年的历史,在当地个人住房消费贷款市场拥有极高的占有率。

  作为欧洲最大的住房储蓄银行,施豪银行在欧洲其他国家还有很多分行,在德国本土有30多个住房储蓄银行,占有25%的市场份额。但这种模式能否适应中国市场呢?中德住房储蓄银行的经营模式完全从施豪银行引进,其最大的经营特色就是提供低息住房贷款。

  中德住房储蓄银行位于建设银行天津分行大楼27层,冯克和李凡两位行长的办公室里都有一面很大的窗户,依窗眺望,市景尽收眼底。中德住房储蓄银行董事长由中国建设银行行长张恩照担任,副董事长为施豪银行行长艾尔德兰特,捷克人冯克担任中德住房储蓄银行行长,中国建设银行房地产金融业务部副总经理李凡任副行长。

  中德住房储蓄银行推出的最优贷款年利率仅为3.3%,远低于目前5.04%?5年以上?的标准,是国内各种个人住房贷款中利率最低的。当然,在吸收客户存款时,它的利率也要低于一般商业银行或公积金存款,但是因为有额外的免税政府补贴,所以在目前的住房贷款市场极具竞争力。

  中德住房储蓄银行行长冯克说:“中国的住房制度改革和政府政策给我们很大的信心,有很多旧房要拆除。”据统计,去年天津市销售商品房1022万平方米,同比增长55%,住房贷款大幅度增长。预计2004年至2007年,天津市房地产投资将达到1300亿元,竣工住宅面积3650万平方米。

  两位行长的心情不错,也许是因为开业一个月来的业务进展顺利。冯克说:“天津市民对住房储蓄产品比较认可,在开业之后的第一周,客户的咨询电线余个,上周还在不断上升。”近期每天有近百名客户与中德住房储蓄银行签订合同。

  冯克说:“中国有巨大的市场,有强大的合作伙伴和健全的市场销售网络。中国市场的成功推广,是水到渠成的事情。”

  正是基于对未来乐观的前景,冯克表达了施豪银行期望今后提高在合资银行中股份的愿望。不过,没有透露具体的额度。他说:“这是我们内部的政策,不便透露。一般情况下建行还是控股的。以后施豪银行肯定会提高比例,但不会超过50%,也不会在中国开设独资公司。”

  李凡说,首先在天津先必须做大做好,做出规范效应后,打铁还需自身硬,在这个基础上才可能谈下一步的发展。作为一种大众化的产品,成熟后,会向经济比较发达的地区,人口比较众多、又有地方政府支持的城市发展。

  中德住房储蓄银行提供了住房储蓄与住房贷款相结合的金融新产品,是国内住房金融市场的一大创新。住房公积金贷款的覆盖率低,商业贷款利率高,意欲充当“第二公积金”的中德住房储蓄银行则在新模式中找到了自己的市场空间。

  李凡认为,中德的客户群体应该是准备存款买房、享受不到公积金贷款,或是已经在公积金贷款消费过程中、不能申请第二套住房贷款的消费者。

  目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32%.大量非国有企业和个体人员,如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等,并不享有住房公积金政策。而商业银行住房贷款要支付很高的利率,所以住房储蓄银行的运作模式恰好能够弥补这一不足。

  中德有意充当“第二公积金”角色,为实现“居者有其屋”的愿望承担一些社会责任。然而,作为中德控股方的建设银行,也并不避讳目前房贷市场的竞争压力和商业利益。

  李凡说:“也许从消费者角度来看,个人房贷市场还是一个卖方市场,但银行已经深深感到买方市场来临了,银行大量的存款贷出去并不容易。商业银行都看到了个贷市场风险小、收益稳定的潜力,想方设法向好的楼盘投放收入者不一定会成为住房储蓄银行的客户。住房储蓄银行实际上是在宣传一种理念,让大家在举手之劳中为将来的住房消费省下一笔钱。对于客户来说,只是将平时积累的住房消费储蓄存在别的银行的资金转到住房储蓄银行,为将来购房做准备。这个过程只是举手之劳,但是在将来可以获得低息贷款的权利。

  李凡说,银行里的德国同事平时生活都很节约,这并不是因为他们的收入低。而是因为他们的养老、医疗、住房、失业等的保障体系健全,他们的收入每月都很有计划和规律地支出,所以已经形成一种良好的生活态度。而中国的社会保障体系正在逐步建立过程中,要形成良好的生活方式还需要一个过程。

  上个世纪80年代中期,为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务,我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行,专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。这两家银行在改制前,业绩均相当突出。

  但进入90年代,我国建立公积金制度后,住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代,原因是这两家银行的经营范围与其他商业银行已经没有什么不同以及我国特有的住房信贷市场环境,导致经营业绩寥寥。2000年,蚌埠住房储蓄银行与当地城市信用社合并。2003年,烟台住房储蓄银行改制更名为恒丰银行。

  之所以现在住房储蓄银行卷土重来,很大的原因在于,目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32%.大量非国有企业和个体人员,如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等,并不享有住房公积金政策。住房储蓄银行的运作模式恰好能够弥补这一不足,可以给体系外需要买房的客户提供低息贷款。

  住房储蓄贷款的出现无疑为我国消费者提供了一种新的选择。中央财经大学史建平教授认为,这种产品的推出起码对我国现有银行业是一个挑战。www.006002.com,另一方面,从消费者、借款人来讲总是希望得到一些低廉物美的产品,加剧住房贷款方面的竞争。目前我国住房贷款需求还是非常大的,对现在市场份额不会有太大的影响。

  在德国,住房储蓄贷款能占到总房贷的23%左右,是住房贷款中的一支主力军。另外,德国等其他国家对住房储蓄银行都有一套鼓励政策。如德国政府对企业主每月自愿付给雇员的住房储蓄补助,给予10%的奖励。对于刚开业的中德住房储蓄银行,我国政府也有相应的扶持政策。银监会去年年底颁布《住房储蓄银行管理试行规定》,对银行设定的条件和监管事项等做了规定。住房储蓄银行只做住房贷款,不做一般商业银行业务,而一般商业银行也不做住房储蓄业务,保证其封闭性运作。

  不过,也有人认为,较低的贷款利率使得住房储蓄银行的生存空间及发展潜力受到制约。

  业内公认,贷款利率在3%是银行生存的底线;中德住房储蓄银行如果要以3.3%的低利率闯入市场,那么它的利润只够其活下来,谈不上有多大的发展潜力。也有业内人士认为,3.3%的利率可能并不是它真能做到的,很大程度上可能只是对购房者的一个吸引,真正操作起来应该会高于这个利率。

  就在不久前召开的人民银行全国工作会议上,央行认为,我国一些城市投资性购房比例已经达到16.6%,接近20%的国际公认的泡沫临界点,并决定,要在今年让全部金融机构新增贷款比去年减少近4000亿。这表明央行制定政策时,希望有更多的贷款用于自住房。

  而住房储蓄贷款这种模式,更符合这一要求,原因是尽管利率低,但得到贷款所需要的周期较长,最少是两年以上,同时需要自己负担的金额比例也比一般商业贷款要多。但住房储蓄贷款其前景究竟如何,还需市场检验。

  尽管如此,中德住房还是调高了对市场的预期,冯克明确表示第一年的最低目标是希望达到4万份合同,三年内能达到16万份合同的目标,这只是最低的目标,他还强烈表示希望能超过这个目标,如果第一年就完成10万份就更好了。

  李凡认为市场推广的重点是让大家接受存贷相结合的产品。目前的困难是,对于客户来说,产品稍微复杂,接受起来相对比较困难一些。不过,从开业不到半个多月的时间内签订了400多份合同的情况来看,前景还是不错的。

  根据银行监管部门的规定,目前中德住房储蓄银行只在天津进行试点,但将来时机成熟后会在其他省市开办业务。冯克表示,可能会在今年年底明年年初进入北京市场。